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中古住宅の選び方

<中古住宅の選び方>
中古住宅は、新築住宅と違ってパンフレットはなく、土地の大きさや建物の構造や築年数を記した物件概要、間取り図があります。
中古住宅の場合は実際の建物外観や部屋の状態を見ることができます。

なるべく明るい時間帯に中古住宅の見学をおすすめします。見落としがちな日当たり、道路や近隣の騒音を調べる必要があります。間違いないのは、朝と昼と夕方と違う時間帯に見学をしてご自分で確認することです。

建物の外壁や基礎部分(土台)にひび割れがないか確かめます。窓ガラス、網戸や雨ドイなども壊れてないか確認します。天井を見て、雨漏りのシミが無いかを確かめます。

次に部屋の中を見て行きます。まず玄関ドア、玄関の大きさや下駄箱の収納量を見て行きます。

廊下の床、壁紙、各部屋のドアや床の状態を確かめます。中古住宅なので汚れ
や傷があると思いますが、その程度を確認し今後リフォームが必要かどうかをあらかじめチェックしておきます。

一番傷みやすいのが水回りです。キッチンのシンク、ガスコンロの状態やキッチンの収納量も見ておきます。勝手口からゴミが出せるのかも確かめておくと良いです。冷蔵庫の位置や広さ食器洗い洗浄機の有無も要チェックです。

次にトイレです。1階と2階にそれぞれトイレがあるのかを確認します。
お子さんがいる家庭には朝トイレが混雑しますし、2階が寝室の場合は1階にしかトイレがないと不便です。トイレの便器や床や壁紙の汚れも見ておきます。温水洗浄便座がついているか確認します。

次にお風呂です。お風呂は、一番カビが発生しやすい場所なので、天井や壁や床の汚れ、カビを見ておきます。給湯器は、ガスなのか電気なのかチェックします。浴室暖房乾燥機がついているか確認します。

リビングを見るときは、リビングの広さやダイニングテーブルやテレビ、ソファを置く位置も想像しておきます。キッチンとの動線も重要です。キッチンからリビングを見通せると、お母さんが子どもたちを見ながら、お料理を作ることができ安心だからです。もしキッチンとリビングが別々の場合にはリフォームして一つの部屋にすることも可能です。
エアコンの有無も要チェックです。中古住宅を購入する費用以外にエアコンを各部屋に設置すると結構な金額がかかります。あらかじめ中古住宅購入予算に組み入れておくことをおすすめします。

和室を見るときには、天井や畳の状態や障子に穴が開いてないか、ふすまはきちんと開くか、ふすまの中はカビていないかを確認します。エアコンの有無も要チェックです。

階段の手すりがついているか、階段の材質はじゅうたんかフローリングなのかも確認します。じゅうたんの汚れがひどい場合には、張替えが必要です。

2階の主寝室の広さや収納量をみて、タンスが置けるか又は置く必要があるかを見ます。ベットやテレビを置く位置やエアコンの有無もチェックしておきます。

2階の子供部屋も広さや収納量をみてタンスが必要か確認します。子供机やベットの置く位置やエアコンの有無も要チェックです。

今まで中古住宅の隅々までチェエクして来ましたが、ご自分の住宅に対するこだわりに優先順位をつけて、なるべく希望にそう中古住宅をさがすことをおすすめします。

新築住宅と違い、一つ一つ建物の仕様も違うので、妥協をする必要もあります。
間取りが納得いかない場合には、中古住宅のリフォームをてがける業者の方に相談すると希望にそう間取りの提案をしてくれます。
事前にホームインスペクションをすることをおすすめします。
ホームインスペクションとは、住宅の現状を診断することです。
中古住宅に欠陥があるか無いか、補修が必要な場合どの部分が、どのくらいの期間で、どのくらいの費用がかかるのかを住宅診断士が、診断します。

診断の方法は、目視で屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化や欠陥を診断します。診断機械を使い詳細な診断を行うこともあります。

中古住宅を購入する前にホームインスペクションを行うことで、建物の現状を確認し、購入時の費用と購入後のリフォーム費用を把握できるので安心して購入する事ができます。

中古住宅の物件は、タイミングと価格が重要ですので、上記の確認を一つ一つ行うと良い中古住宅を選ぶことが出来ます。

中古住宅の諸費用

<中古住宅の諸費用>
中古住宅の購入時には、中古住宅の購入資金以外にも各種税金や手数料の支払いが必要です。この諸費用は現金での支払いとなるので、住宅ローンの頭金以外にも現金を用意する必要があります。

実際にどのような諸費用が発生するのか説明していきます。
売買契約締結時には、印紙税を売買契約書(建築工事請負契約書)に貼り付けます。物件価格(建築工事請負額)が、1000万円超5000万円以下の場合1万5千円が必要です。 5,000万円超1億円以下は4万5千円が必要です。

中古住宅の場合には、仲介手数料を仲介業者に支払う必要があります。
(税抜き物件価額×3%+6万円)×1.05を契約する時にはこの2分の1仲介業者に支払います。

ローン契約締結時には、印紙税を金銭消費貸借契約書に貼り付けます。
100万円超500万円以下の場合2千円が必要です。500万円超1000万円以下の場合1万円が必要です。1000万円超5000万円以下の場合2万円が必要です。5000万円超1億円以下の場合6万円が必要です。

決済や引渡し時には、土地・建物の登録免許税(住宅用家屋の特例適用の場合)登記時にかかる税金として、新築建物(所有権保存登記)に固定資産税評価額の0.15%。中古建物(所有権移転登記)には固定資産税評価額の0.3%。土地(所有権移転登記)に固定資産税評価額の1.0%が必要となります。

中古住宅購入注意点

<中古住宅購入注意点>
中古住宅の立地条件として、駅やバス停などの通勤通学に便利な地域を選ぶことが重要です。小学校や中学校の学区もチェックする必要があります。
幹線道路や高速道路や線路がる場合は、排気ガスや騒音の影響があります。空気が汚く、窓も開けられないことも考えられます。
部屋がどの方角を向いているか購入時はこだわるべきです。南向きが一番良いとされております。

中古住宅で最も注意すべきことは、違法建築住宅かどうかということです。法律を違反して建てた建物のことを言います。
新築した時には合法であったとしても、増築したために建ぺい率や容積率の条件を超えてしまっている場合があります。
違法建築住宅の場合には、住宅ローンを組むことが出来ないので注意する必要があります。

天井などに雨漏れや水回りに水漏れの跡があったり、床の傾きがある欠陥住宅も中古住宅を購入するときには注意する必要があります。
ドアを開け中間で止めて、自動でドアが動いてしまうことがないか確かめます。

部屋の間取りにも注意が必要です。子供部屋やご主人の書斎や奥様の化粧スペースや収納をどこにするのかも考えておきましょう。収納が少ないと家具を用意する必要があり出費がかさんでしまいます。
ベランダの広さも重要で、狭いと洗濯物を干す時に大変です。生活していく上でストレスになる部分を確認しおく事をおすすめします。
キッチンが狭いと料理が大変で、リビングでの楽しい食事につながりません。キッチンは広く料理しやすい中古住宅を選ぶべきです。

中古住宅を購入し、実際に住むときには近所との関係も考えておきましょう。自治会はどのような活動をしているのか、となり近所の人間関係や自分の子どもと同じ位の子どもは住んでいるのだろうかなどをあらかじめ近所の方に聞いておく必要があります。住み始めてもストレスなく生活できるかどうかは事前の下調べが重要だと思います。


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